+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Риски при покупке апартаментов

Апартаменты воспринимаются сегодня на рынке жилья в России как модный тренд с массой достоинств — не зря же в Москве этот сегмент за полгода вырос на 18%, так что теперь на апартаменты приходится треть от всего предложения. Но эксперты предупреждают, что главным «подвохом» апартаментов, привлекающих покупателей ценой на 20% ниже стоимости квартир, сегодня является их статус нежилого помещения.

Панорама сегмента

Доля апартаментов на рынке первичного жилья Москвы, по словам большинства экспертов, составляет 33%. По данным компании Est-a-Tet, количество проектов с начала года увеличилось с 57 до 66 проектов.

Объем апартаментов в реализации с начала года вырос на 18,4% — с 342 тысяч квадратных метров до 403 тысяч «квадратов», рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. На долю элитного сегмента пришлось 127,7 тысячи квадратных метров (прирост на 32%), на долю бизнес-класса -201,7 тысячи квадратных метров (прирост на 50%), а на долю комфорт-класса — 73,2 тысячи (прирост на 18%).

Также Богданюк говорит о том, что, по сравнению с началом года, в июне цены на апартаменты категории «элит» выросли на 21% — с 647,4 тысячи рублей до 780,8 тысячи рублей за «квадрат». В бизнес-классе в свою очередь цены упали на 15% — до 173,3 тысячи рублей за квадратный метр. А вот стоимость апартаментов комфорт-класса незначительно увеличилась — на 2% до 131,4 тысячи квадратных метров за «квадрат». Средняя цена квадратного метра в апартаментах эконом-класса, по данным эксперта, равна 113,5 тысячи рублей.

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз — 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петр Кирилловский.

Фактор «нежилого»

Главной «опасностью» апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон. «Классический апартамент — это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

С одной стороны, эксперты призывают покупателей не пугаться этого, так как апартаменты не уступают классическим форматам жилья вроде квартир в уровне комфорта. С другой стороны, будущим владельцам новомодной недвижимости все-таки нужно быть морально готовым к некоторым «подвохам» «нежилого жилья».

Эксперты уверяют, что покупатели апартаментов обладают правом собственности, правом распоряжения и правом владения, как и в случае с квартирами, то есть они могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, а также осуществлять иные, установленные законом сделки. В целом, регистрация права собственности на апартаменты практически ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

При этом стоит понимать, что приобретаются права собственности на само помещение, и собственник не имеет права на общее имущество многоквартирного дома, как это бывает c теми, кому принадлежит квартира в многоквартирном доме.

Покупатель апартаментов должен знать, что в свидетельстве о праве собственности может стоять запись как «апартаменты», так и «нежилое помещение», уточняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Это зависит от того, что изначально указано в разрешении на строительство и проектной документации. Например, если здание было заявлено в статусе «апарт-отель», то указывается, что это апартаменты, а если здание строилось как офисно-деловой центр, то велик риск, что в свидетельстве будет указано второе, поясняет собеседница агентства.

Прописка с оговоркой

Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. «Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье», — объясняет Белоусов.

При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Литинецкая.

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы». Его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем», — поясняет собеседница агентства. Она уточняет, что, по закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда.

«Нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах», — утверждает Литинецкая.

Вниманию дольщиков

Особые трудности с апартаментами могут возникнуть у покупателей, приобретающих их в строящемся проекте по договору долевого участия. Глава «Миэль-Новостройки» предупреждает, что в случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов.

«В этом случае получить право собственности до закрытия инвестиционного контракта будет исключительно тяжело, даже если дом, в котором находятся апартаменты, уже построен. Так как сформировавшаяся судебная практика в отношении нежилых помещений, к которым относятся и нынешние апартаменты, несколько отличается от той, которая сложилась относительно жилых помещений», — поясняет она.

Добиться возврата вложенных средств будет непросто и в случае банкротства застройщика. «В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится», — объясняет Литинецкая.

Круг потребителей

Особенный статус апартаментов и их сравнительно невысокая цена, которая на 15-20% ниже стоимости квартир, влияют и на «круг» покупателей.

«Очень часто в ответ на вопрос «Для кого покупаете?» мы слышим: «Ребенку». Родители берут детям жилье «на вырост»: с перспективой отселения ребенка, когда тот станет студентом. Это аудитория бизнес-класса», — рассказывает Петр Кирилловский.

Апартаментная «элитка» же, по его словам, востребована у топ-менеджеров корпораций и крупных чиновников, поскольку проекты такого уровня, как правило, находятся в центре города, а значит — удобно добираться до работы. «Сейчас к этой прослойке потребителей добавилась богемная буржуазия — люди, зарабатывающие хорошие деньги творческими профессиями, а также топ-менеджеры с интересами в художественной сфере», — отмечает Кирилловский.

Кроме того, на рынке уже есть апартаменты, заточенные специально под иностранцев, которые привыкли к комфортным условиям проживания и для которых наличие постоянной регистрации некритично. По словам Белоусова, такие апартаменты часто продаются или сдаются уже с чистовым ремонтом.

Доступная цена апартаментов делает их также привлекательными и для частных инвесторов, уверен Белоусов. Так, например, по подсчетам Capital Group, годовой доход арендодателя апартаментов класса «бизнес» может составить до 48 тысяч долларов.

Впрочем, есть категория покупателей, которым надо семь раз подумать, прежде чем останавливать свой выбор на апартаментах. Так, Лебедева предупреждает, что на апартаменты не распространяются льготы ни по текущему налогообложению, ни по оплате коммунальных платежей. Таким образом, они могут стать непривлекательными для категории лиц, имеющих право на соответствующие льготы, конкретизирует она.

Ну и наконец, покупателю апартаментов нужно быть готовым к тому, что его соседом по площадке может стать и офис, так как в большинстве таких комплексов деление на помещения, в которых проживают люди, и на офисные помещения гораздо более условно, чем в жилых домах, и практически ничем не регламентируется, подытоживает Лебедева.

Риски при покупке апартаментов

Покупка апартаментов в москве, подводные камни

Прописка с оговоркой Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. «Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье», — объясняет Белоусов.
При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Литинецкая. «Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы».

Это интересно:  Что такое малое предприятие в 2019 году

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз — 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петр Кирилловский. Фактор «нежилого» Главной «опасностью» апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон.

«Классический апартамент — это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
Чем отличаются апартаменты от квартир Что нужно учесть при покупке Проблемы оформления прав на апартаменты 214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные — очередной камень Как купить апартаменты в Москве в 2017? Содержание апартаментов — снова юридический подвох Налоговые последствия покупки апартаментов Налоговый вычет при покупке апартаментов Адвокат Гордон А.Э. Адвокатская Палата Московской области Подводные камни при покупке апартаментов Большой выбор апартаментов на рынке недвижимости Москвы привлекают внимание потенциальных покупателей прежде всего выгодной ценой и часто, удобным расположением. Вместе с тем покупателям стоит обратить внимание на негативные характеристики апартаментов, которые часто перевешивают их плюсы.

>Покупка апартаментов в Москве, подводные камни

29.08.2017 А. Гордон

>Налоговый вычет при покупке апартаментов

Адвокатская Палата Московской области

Что такое Апартаменты

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе РФ перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры, часть квартиры, комната.

Первый и основополагающий подводный камень апартаментов, из которого вытекают все остальные недостатки и подводные камни – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями. По этому, первое юридическое последствие — в апартаментах (в нежилом помещении) не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства. Апартаменты в России — место временного пребывания.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить, конечно, с известными ограничениями. В большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Для покупателя апартаментов отсутствие возможности регистрации по месту жительства означает не возможность получения по месту нахождения апартаментов установленное законом социальное обслуживание.

Собственник апартаментов, как и проживающие в гостиницах (в нежилых помещениях) не имеют права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники, мед обслуживание и т.д.).

Апартаменты — не квартира, и не только юридически

Наша практика юридического сопровождения покупки апартаментов показывает: Большинство современных апартаментов на рынке новостроек Москвы позиционируют как квартиры для постоянного проживания. При этом, для покупателей существенное значение имеют технические и санитарные стороны этого вопроса.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются. По этому, все строящиеся в настоящее время в Москве апартаменты могли проектироваться и размещаться по ранее существовавшим нормативам. В лучшем случае по нормативам гостиниц и общежитий.

Таким образом не только при строительстве и проектировании, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы к безопасности будущих пользователей — жильцов. И эти параметры должны контролироваться покупателем апартаментов.

Увидеть примененные при проектировании, размещении и строительстве конкретных апартаментов нормативы покупатель сможет в проектной документации на строительство апартаментов. По нашей практике при продаже «квартир — апартаментов» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения не соответствуют требованиям к квартирам, а здания не имеют отношения к многоквартирным жилым домам.

В последнее время, в лучшем случае, размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

Проблемы оформления прав на апартаменты

Строительство любых объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц, общежитий и многофункциональных центров, в составе которых могут быть апартаменты, осуществляется в соответствии с разрешительной документацией на строительство. Собственность на апартаменты может быть оформлена только после введения оконченного строительством объекта после его введения в эксплуатацию, которая возможна только в случае соответствия построенного объекта проектной, разрешительной документации и целевому назначению земельного участка. Поскольку апартаменты покупают на различных этапах: 1) на этапе строительства, 2) по окончании строительства, 3) после введения здания в эксплуатацию, 4) после оформления права собственности, не редко приходится сталкиваться с несоответствием между проектной документацией и документами на землю. На этапе строительства для заключения договора на покупку апартаментов эти несоответствия препятствием не являются, они «вылезут» позже, когда построенный объект не смогут ввести в эксплуатацию, и станет невозможно оформить собственность на апартаменты.

Дело в том, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы или многофункционального комплекса, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенному использованию земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью их бесплатного разрешения и малой перспективностью судебной защиты.

С чем столкнулись сопровождая покупку апартаментов в марте 2018

214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери

В Москве покупка апартаментов на «котловане», как правило, оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», хотя есть и исключения. В связи с чем покупателям апартаментов самим нужно помнить о защите своих прав при заключении договора, иначе будет затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам, за брак при строительстве, и за иные нарушения договора.

Стоит отметить, что заключение договора на покупку апартаментов по правилам 214-ФЗ о Договорах участия в долевом строительстве не снимает с дольщиков апартаментов самую главную проблему — риск полной утраты денежных средств при банкротстве застройщика.

Дело в том, что новые правила 2017г. закона 214-ФЗ о выплатах возмещения дольщикам при банкротстве застройщика распространяются только на дольщиков при строительстве жилых помещений, которыми апартаменты не являются. А особые правила банкротства застройщиков в законе «О несостоятельности (банкротстве)» (параграф 7 закона) так же распространяются только на долевое строительство жилых помещений. В результате, дольщики апартаментов не могут в банкротстве застройщика заявлять требования о передачи им апартаментов (в натуре), и могут требовать только возврат денег, что в банкротстве крайне маловероятно.

Таким образом, статус апартаментов, как нежилых помещений, позволяет застройщикам и крупным инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные санитарные и технические нормы при проектировании «жилых помещений». В том числе при строительстве апартаментов возможно использование менее качественных материалов. Вместе с тем, если покупателю повезет, апартаменты могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям, или к квартирам.

Это интересно:  Оплата по часовому тарифу

Очередной подводный камень при покупке апартаментов

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах. При этом, у таких апартаментов есть существенная юридическая особенность, которая может оказаться огромным булыжником на пути будущего собственника.

Эта особенность целевого назначения — предназначение для временного проживания в гостиницах, закладывается в исходно-разрешительную документацию на строительство объекта. Покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно выделить и приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи.

В таких объектах возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле. Очевидно, что доля в праве это совсем не конкретное недвижимое имущество.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Покупателю лучше выбрать апартаменты квартирного типа, а от покупки апартаментов гостиничного типа лучше воздержаться.

Очередной подводный камень апартаментов

Покупателям апартаментов в Москве нужно быть готовым не только к бОльшим расходам на пользование и содержание апартаментов, но и на возможные ограничения при пользовании апартаментами. Контролируемые государством тарифы ресурсоснабжающих организаций установлены для жилых помещений и для апартаментов не применяются, для последних тарифы значительно выше.

Но более важно, что тарифы на коммунальные услуги в зданиях с апартаментами устанавливают «местными» снабжающими организациями, а не городскими. Здесь снова проявляется та самая юридическая разница апартаментов и жилых помещений.

Но это еще не все. Как правило, платным оказывается пользование общим имуществом здания, например может оказаться платным пользование лифтовой площадкой, лестницами и т.д. Как правило, в комплексах с апартаментами платный въезд на территорию комплекса и платными являются парковки на территории, отдельно оплачивается содержание прилегающей территории и парковок (открытых). И т.д., и т.п. По этому более низкая цена апартаментов при покупке в последствии легко компенсируется значительными ежемесячными расходами на их содержание и пользование общей инфраструктурой здания. То же относится к подземным паркингам.

Покупка апартаментов и их использование, это совсем не то же, что покупка квартир. По этому все перечисленные вопросы необходимо выяснять до заключения договора на покупку апартаментов и оценить финансовую сторону вопроса.

Налоговые последствия покупки апартаментов

Налоговые последствия ожидают и покупателей апартаментов и квартир. Собственник недвижимости в России является плательщиком налога на владение недвижимостью — Налог на имущество физических лиц (Глава 32 Налогового кодекса РФ).

Налог уплачивается собственниками жилых домов; жилых помещений (квартир, комнат); гаражей, машино-мест; единых недвижимых комплексов (здания, строения, сооружения); объектов незавершенного строительства; иных зданий, строений, сооружений, помещений.

Налог уплачивается ежегодно и рассчитывается в виде процента от кадастровой стоимости недвижимости.

Ставку налога устанавливает местная администрация, субъекта РФ в котором расположена недвижимость. Для квартир в статье 406 Налогового кодекса РФ установлена максимальная ставка налога — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

С апартаментами, сложнее. Во первых, как уже сказано выше в законодательстве РФ понятие «апартаменты» — отсутствует. По этому налогообложение апартаментов — вопрос спорный. Например, гостиничные апартаменты будут облагаться налогом как комплекс в целом, а затем делиться между собственниками пропорционально их долям.

Апартаменты-квартирные облагаются налогом, как отдельный объект нежилой недвижимости, однако на усмотрение местных властей оказывается ставка налога и льготы. Если для квартир ставка налога не может быть больше 0,1 %, то для апартаментов максимальная ставка налога допустима от 0,5 до 2 % кадастровой стоимости.

В Москве ставки налога на имущество отличаются в зависимости от размера кадастровой стоимости:

Кадастровая стоимость объекта налогообложения

До 10 млн. рублей (включительно) 0,1 процента Свыше 10 млн. рублей до 20 млн. рублей (включительно) 0,15 процента Свыше 20 млн. рублей до 50 млн. рублей (включительно) 0,2 процента Свыше 50 млн. рублей до 300 млн. рублей (включительно) 0,3 процента

Апартаменты в Москве считают «иными» объектами недвижимости, и применяют ставки 0,5% кадастровой стоимости.

Полезные записи:

ГРАНИЦА БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИСмотреть что такое «ГРАНИЦА БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ» в других словарях: граница балансовой принадлежности —…

Жалоба на адвоката в адвокатскую палатуВ Адвокатскую Палату города _____________________________________гр. __________________________,проживавшего по адресу: ______________тел. ____________на…

Юридическая составляющая С юридической точки зрения, ликвидация предприятия — это очень сложный процесс, зачастую сопровождаемый…

ЗакладнаяПрава залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной…

Дополнительное соглашение к договору. Статьи по предмету Гражданское право Вернуться к списку статей по юриспруденции…

Образец апелляционной жалобы по гражданскому делуВ ________________________________ суд(верховный суд республики/краевой/областной суд/суд города федеральногозначения/суд автономной области/суд…

Покупка апартаментов: риски

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Что такое апартаменты? Какими юридическими особенностями обладают апартаменты? Что нужно знать при их приобретении?

Об этом расскажут нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и вице-президент компании NAI Becar Илья Андреев.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Алексей: Наряду с жилыми помещениями и квартирами, как обычно граждане воспринимают приобретаемое жилье, в последнее время появился и стал достаточно модным некоторый особенный вид жилья – апартаменты. В чем смысл, в чем подвох или радость для покупателей такого вида жилья?

Илья: Следует начать с того, что понятия «апартаменты» в градостроительном законодательстве как не было, так и нет. Были какие-то ошибочные постановления несколько лет назад, но их было буквально пару штук, а слово «апартаменты» в основном используется в обиходном выражении и, чаще всего, оно означает некий формат жилья, в котором нельзя прописаться. На сегодняшний день, именно так это воспринимает общество. Некоторые специалисты употребляют этот термин, когда говорят о квартире какого-то высокого класса. На самом деле, апартаменты – это помещение, предназначенное для проживания, чаще всего, располагающееся в гостинице и имеющее кухню. В общем, это наиболее классическое понимание апартамента, которого мы, в частности, стараемся придерживаться. На сегодняшний день огромное количество апартаментов, которые строятся в России – это, по факту, просто жилье.

Алексей: Почему жилье не строить?

Илья: Получить градостроительную документацию и разрешение на строительство жилья несколько сложнее, потому что требования, которые на сегодняшний день предъявляются к жилым комплексам, прежде всего, с точки зрения обеспеченности их социальной инфраструктурой, очень велики. И они накладывают довольно серьезные финансовые обязательства на застройщиков, и застройщики склонны стараться их обходить.

Алексей: То есть апартаменты проще построить застройщику, так?

Илья: Да. Потому что гостиница – это не жилой объект, хоть он и предназначен для временного пребывания там людей, и на сегодняшний момент, он не требует возведения какой-либо социальной инфраструктуры, у него нет тех жестких требований по инсоляции, которые есть у жилья и в какой-то степени строить его легче. Хотя, безусловно, себестоимость возведения гостиницы выше, чем стоимость возведения жилья.

Что такое апартаменты?

Что такое особняк, читайте тут.

Алексей: Предположим, человек решил купить себе апартаменты. Помещение его устроило, инсоляция тоже. Тот факт, что оно нежилое – ничего страшного. Что он получает на руки после покупки? У него что в документах будет?

Илья: На руки он получает некий нежилой объект. Чаще всего, это номер в гостинице, но в свидетельстве о собственности будет написано «нежилое помещение».

Алексей: Зарегистрироваться там можно? И если да, то как?

Илья: У нас есть такое понятие, как временная регистрация в гостинице. И в данном сегменте, она применима. Тут, скорее, ситуация зависит от управляющей компании. Есть другое направление апартаментов, которыми в частности занимаемся мы. Мы четко принимаем и определяем для себя, что апартамент – это гостиничный номер в гостинице, который используется для извлечения его собственником арендного дохода. То есть это доходный дом. Кондо-отель, аппарт-отели – очень много разных терминов. Так или иначе, это все примерно одно и то же. Это некий юнит, который приобретается собственником, в котором собственник не проживает, который собственник передает в управление управляющей компании и получает с этого доход. Так это понимаем мы. В таком формате, мы ввели свой первый отель этим летом

Алексей: А вообще, когда люди приобретают такие номера в гостиницах, апартаменты, по сравнению с обычным жильем, какие возникают у них дополнительные расходы? Или они, наоборот, платят меньше? Я имею ввиду коммунальные платежи, налог с недвижимости, который сейчас у нас зреет в Санкт-Петербурге.

Это интересно:  Как построить второй этаж на старом доме

Илья: Все эти расходы несколько выше, чем в жилье, и расходы на коммуналку, так как тарифы для гостиниц выше, и у монополистов расценки чуть выше, и налог, безусловно, выше. Но в абсолютном выражении, речь идет не о серьезной разнице.

Алексей: А кто-нибудь пытался потом перевести купленный номер в гостинице в жилое помещение (в квартиру)?

Илья: Да, такие случаи известны.

Алексей: И как?

Илья: Есть успешные примеры.

Алексей: Чаще приобретается нежилое помещение или доля в нежилом помещении?

Илья: Чаще всего, это отдельное, выделенное помещение.

Алексей: Зарегистрироваться можно, как я понял, получив временную регистрацию. Налоги в данном случае выше или ниже, чем в случае с жильем?

Илья: Налоги выше.

Алексей: Насколько?

Илья: Сильно повыше.

Алексей: Можете привести пример?

Илья: Все зависит от кадастровой стоимости конкретного объекта. Также налог отличается от района к району. Но в среднем, я думаю, за 35 метровый апартамент налог составит тысяч 8 в год.

Алексей: Какая доходность? Какой процент загрузки апартаментов, которые у вас уже построены?

Илья: На сегодняшний день, у нас он доходит до 80%, но мы запустились только в конце прошлого года, поэтому статистика не так продолжительна. Доходность считать на сегодня неправильно, потому что за пару месяцев, это не совсем будет корректный показатель. Доходность имеет смысл считать с учетом горизонта трех лет, с учетом стоимости апартамента на конечном этапе, но мы рассчитываем, что текущая доходность для собственника должна быть около 12-14%. Учитывая то, что мы комбинируем краткосрочные и среднесрочные проживания.

Алексей: 12-14% вы считаете без учета стоимости привлечения займовых средств?

Илья: Да.

Алексей: Ну, может быть ваша компания такая честная и открытая, которая заявляет о том, что вообще покупать надо апартаменты для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Если учесть те компании, в которые я звонил, там вопрос о сдаче в аренду вообще не стоял. Там был вопрос, связанный с тем, что это такое же жилье, как и квартира, но есть ряд незначительных особенностей, поэтому можно покупать и жить. И, вообще, оно лучше, чем квартира, потому что имеет более богатую инфраструктуру, бассейны и фитнес-центры, за которые тоже нужно будет что-то платить. Я не стал спрашивать сколько, но думаю, что не мало.

Илья: Я бы не говорил, что тут речь о честности. Дело в том, что все это в принципе законно. Это, скорее, речь о разнице бизнес-стратегий. Да, я с этого начал, большинство того, что продается и называется апартаментами – это жилье.

Алексей: А можно ипотеку взять под покупку апартаментов?

Илья: Да, безусловно. Если объект реализуется в рамках ФЗ №214, а нежилая недвижимость вполне может реализовываться в рамках этого закона, такие примеры опять же есть в достаточном количестве.

Алексей: А вы в рамках ФЗ №214 реализуете?

Илья: Да. Мы планируем продавать объекты в рамках этого закона.

Алексей: То есть у вас ощущение от рынка апартаментов, это перспективно по всей России или в основном Москва и Санкт-Петербург?

Илья: Ну, безусловно, это в тех городах, где есть серьезный отдельный рынок, то есть серьезная потребность в арендном жилье. Опасения есть. Они касаются как раз той ситуации, когда этот формат используется для обхода действующих требований по социальной инфраструктуре. Это, конечно, не может не тревожить Правительство города, совершенно справедливо. Оно понимает, что в обход действующих требований, люди строят огромные комплексы, в которых по факту проживают люди с детьми и родителями, которым требуется помощь, требуются детские сады, школы, поликлиники и др. А по сути, застройщики никакой финансовой ответственности не несут. Это неправильно.

Илья: Я имею некие знания и опыт, поэтому мое поведение отличается от поведения среднестатистического покупателя квартиры. Я, в общем, так и делаю, безусловно. Я когда приобретаю что-то для себя, в том числе недвижимость, я обязательно думаю, для чего я это буду использовать завтра, послезавтра и через 5-10 лет. И этим мое поведение принципиально отличается от поведения человека, который решает проблему на сегодня – купить некое жилье.

Поэтому, с этой точки зрения тут нужно смотреть на конкретную ситуацию. Если я понимаю, что это я покупаю для себя, и я буду жить в этом месте достаточно продолжительный период, и буду жить со своей семьей, то я выберу квартиру. Если я понимаю, что это временный вариант на период 2-3 лет, после чего я буду улучшать жилищные условия или переезжать, я выберу апартамент, чтобы это был некий инвестиционный актив, которым я могу более эффективно распоряжаться.

И мы знаем много таких примеров, когда люди продавали свою трехкомнатную квартиру, приобретали два апартамента у нас и планировали за счет дохода программу, которая у нас существует, снимать себе нормальное жилье и еще иметь немного денег сверху. Это такой вполне разумный путь человека, который думает о своих деньгах.

Апартаменты – это нежилые помещения, в связи с чем, покупатель может столкнуться с рядом сложностей в регистрации по месту жительства, оплате налога по ставке в 2% от кадастровой стоимости помещения. Кроме того, расходы на содержание такой квартиры будут значительно выше, чем в жилом многоквартирном доме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

В чем риск покупки апартаментов для проживания? Памятка покупателям

Для решения своих жилищных проблем собственники жилья порой не задумываются над тем, какую недвижимость они приобретают.

В последнее время такой вид недвижимости, как апартаменты, стал очень популярным способом решения вопроса с проживанием. Но столичные власти предупреждают, что покупка апартаментов связана со множеством рисков. Именно поэтому Москомстройинвест разработал памятку гражданам, решившим инвестировать денежные средства в строительство апартаментов.

Необходимость появления такой информации обусловлена ростом числа сделок по покупке гражданами апартаментов для постоянного проживания в них, а также низкой информированностью соинвесторов о правовом статусе данных помещений и их принципиальном отличии от жилья. В чем же заключаются риски покупки апартаментов для проживания?

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Апартаменты, в свою очередь, хоть и являются предназначенными для проживания помещениями, однако пригодны только для временного проживания, в связи с чем относятся к нежилым объектам. Обо всех последствиях, вытекающих из данного правового статуса, можно узнать, прочитав памятку.

Главное, о чем должны помнить граждане, покупающие апартаменты на стадии строительства, отмечал на последней пресс-конференции Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, даже при заключении договоров участия в долевом строительстве в случае несостоятельности застройщика физические лица не будут признаны пострадавшими соинвесторами в соответствии с критериями, разработанными Министерством регионального развития. Таким образом, на граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ. К. Тимофеев напомнил, что на защиту 214-ФЗ как пострадавшие соинвесторы могут рассчитывать только те граждане, чьи денежные средства привлечены к строительству многоквартирных жилых домов, т.е. покупавшие жилые помещения.

Раньше объем предложений такой недвижимости составлял всего 3-5%. Это были дорогие объекты, которые приобретались в основном экспатами. К сведению, экспаты – это наемные сотрудники, которые приехали из-за границы для того, чтобы работать в отечественных компаниях по приглашению предприятия, которое является филиалом или представительством в России иностранной корпорации.

Теперь же апартаменты составляют полноценную конкуренцию жилым комплексам, а стоят примерно на четверть дешевле квартир в новостройках. Однако владельцы такой собственности не смогут в ней прописаться и не имеют права на социальное обслуживание по месту жительства. Кроме того, они платят повышенный налог на имущество, а тарифы на электроэнергию — примерно в два раза выше, чем в обычном жилье. Несмотря на то, что апартаменты продаются по договорам долевого участия, покупателей невозможно будет признать обманутыми дольщиками и выплатить им компенсацию, если девелопер не выполнит своих обязательств.

Статья написана по материалам сайтов: artlife-astrahan.ru, o-nedvizhke.ru, informatio.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector